Projekcija koja predviđa pad vrijednosti nekretnina u Hrvatskoj do 40 posto do 2030. godine otvara niz ključnih pitanja vezanih uz održivost postojećeg modela razvoja i dugoročne implikacije za gospodarstvo, financijski sustav i društvo u cjelini. Nekretnine su posljednjih dvadesetak godina postale glavni kanal ulaganja građana, a njihov rast cijena temeljio se na nizu strukturnih faktora: demografskom pritisku u urbanim središtima, ekspanziji turizma, liberalnoj prostornoj politici, niskim kamatnim stopama i povoljnim poreznim uvjetima. No, ti isti faktori sada pokazuju znakove zasićenja i promjene smjera.
Demografski deficit – ključni uzročnik
Prvi i najvažniji uzrok potencijalnog pada jest demografski trend. Hrvatska već sada bilježi kontinuirani pad broja stanovnika, iseljavanje mladih i smanjenje nataliteta, što dugoročno smanjuje potražnju za stambenim prostorom. U urbanim zonama taj se pad još uvijek ne osjeća zbog koncentracije stanovništva, ali u manjim sredinama i ruralnim područjima već sada postoje stotine praznih kuća i stanova, što stvara pritisak na cijene. Ako se negativni demografski trend nastavi, ponuda nekretnina mogla bi dugoročno nadmašiti potražnju, uzrokujući pad vrijednosti čak i u turistički atraktivnim zonama.
Drugi ključni faktor odnosi se na ekonomski ciklus i kamatne stope. Razdoblje izuzetno niskih kamatnih stopa u eurozoni koje je trajalo gotovo desetljeće omogućilo je građanima i investitorima jeftino zaduživanje. No, s rastom inflacije i posljedičnim povećanjem kamatnih stopa kreditno zaduženje postaje skuplje, što već sada smanjuje potražnju za nekretninama. To posebno pogađa spekulativne investitore koji su u velikim količinama kupovali apartmane i stanove za kratkoročni najam, računajući na stalni rast cijena i turističke potražnje.
Treći element odnosi se na strukturu gospodarstva. Hrvatska se posljednjih dvadeset godina snažno oslanjala na turizam kao glavni pokretač rasta, a investicije u nekretnine na obali bile su neraskidivo povezane s tim sektorom. Međutim, globalni turistički trendovi sve su neizvjesniji – klimatske promjene, energetska kriza, geopolitičke nestabilnosti i promjena preferencija putnika mogu značajno utjecati na broj posjetitelja i profitabilnost turističkih nekretnina. Time se povećava rizik od prekomjerne ponude apartmana i kuća za odmor koji bi mogli ostati prazni ili donositi znatno manju dobit nego što se očekivalo.
Ekonomske posljedice pada vrijednosti nekretnina bile bi višestruke. S jedne strane, niže cijene stanova i kuća mogle bi pomoći mladim obiteljima i pojedincima da lakše riješe stambeno pitanje, što bi imalo pozitivan socijalni učinak. S druge strane, pad cijena smanjio bi vrijednost imovine građana, oslabio njihovu financijsku sigurnost i potencijalno izazvao krizu na tržištu kredita, budući da su mnoge nekretnine kupljene uz hipotekarne zajmove. Bankarski sektor, koji je značajan dio svoje aktive plasirao u stambene kredite, također bi se mogao suočiti s povećanim rizikom nenaplativih potraživanja i smanjenjem vrijednosti kolaterala.
Na razini države, pad vrijednosti nekretnina značio bi i manji prihod od poreza na promet nekretnina te potencijalno veće troškove za socijalne i stambene politike ako bi došlo do vala financijskih poteškoća među građanima. Dodatno, smanjila bi se i atraktivnost Hrvatske za strane investitore u nekretnine, čime bi se narušila jedna od glavnih karika postojećeg modela gospodarskog rasta.
U konačnici, pad vrijednosti nekretnina mogao bi djelovati kao katalizator za nužnu ekonomsku transformaciju. Umjesto oslanjanja na rentijersku i turističku logiku, Hrvatska bi morala razviti politike koje potiču ulaganja u produktivne sektore, inovacije i industriju visoke dodane vrijednosti. Samo na taj način moguće je dugoročno osigurati stabilan i održiv gospodarski rast koji ne ovisi o spekulativnim ciklusima cijena kvadrata.
...
Tekst i fotografije: Petar Kolovrat
Ilustracije: Vidmir Raič