Želite kredit? Morate znati da ukupne mjesečne otplate mogu dosegnuti najviše 45 posto dohotka kod stambenih i 40 posto kod nestambenih kredita, dok kredit osiguran nekretninom u pravilu može iznositi najviše 90 posto njezine vrijednosti. Promjena posebno pogađa građane čija se kreditna sposobnost nalazi neposredno iznad dopuštenih granica. Jeste li među njima?
Hrvatska narodna banka priprema novo pooštravanje kriterija kreditiranja građana. Nakon što je 1. srpnja 2025. uvela ograničenja koja povezuju visinu kredita s dohotkom dužnika i vrijednošću nekretnine, središnja banka sada želi dodatno smanjiti prostor za iznimke. Prema nacrtu objavljenom u kolovozu, od 1. listopada banke bi smjele odobravati upola manje kredita koji prelaze propisane granice nego dosad, promatrano prema dopuštenim udjelima u iznosu kreditiranja. Temeljni limiti ostali bi nepromijenjeni, ali dio građana koji danas ovisi o povoljnijoj pojedinačnoj procjeni banke mogao bi se suočiti sa znatno težim pristupom financiranju. HNB je nacrt objavio 19. kolovoza 2026., a javna rasprava završila je 18. rujna. U trenutku pripreme članka, 21. rujna, konačno donošenje odluke još nije potvrđeno, pa je riječ o najavljenom pooštravanju.
Promjena se posebno odnosi na buduće kupce nekretnina koji imaju redovite prihode, ali im je za kupnju stana potreban kredit s mjesečnom ratom nešto većom od standardno dopuštene. Drugu osjetljivu skupinu čine građani koji raspolažu dovoljnim primanjima za otplatu, ali nemaju dovoljno vlastitog novca za učešće. Treći su korisnici gotovinskih kredita čije su postojeće obveze već blizu propisanog maksimuma. Zajedničko im je da njihova mogućnost zaduživanja ovisi o fleksibilnosti banke, a upravo se ta fleksibilnost prema HNB-ovu prijedlogu dodatno ograničava.
Tri kvote prepolovljene
Najvažnija novost odnosi se na iznimke od ograničenja poznatih kao DSTI i LTV. DSTI predstavlja omjer ukupnih mjesečnih obveza otplate duga i mjesečnog dohotka potrošača, dok LTV pokazuje odnos iznosa kredita i vrijednosti nekretnine koja služi kao osiguranje. Oba pokazatelja određuju granicu između standardnog kreditiranja i zaduživanja koje zahtijeva poseban tretman banke.
Prema prijedlogu, udio stambenih kredita kod kojih ukupne mjesečne obveze prelaze 45 posto dohotka smanjio bi se s dosadašnjih 20 na 10 posto. Kod nestambenih kredita udio iznimaka za zaduženost veću od 40 posto dohotka pao bi s 10 na pet posto. Treća promjena odnosi se na kredite osigurane nekretninom: udio kredita s LTV omjerom višim od 90 posto smanjio bi se s 20 na 10 posto.
Pritom je važno razumjeti način izračuna. Navedeni postoci predstavljaju ograničenja ukupnog iznosa odgovarajućih kredita koje banka može isplatiti u jednom tromjesečju, u odnosu na propisanu osnovicu iz prethodnog tromjesečja. Oni nisu postotak svih zahtjeva građana niti znače da će točno deset posto podnositelja dobiti iznimku. Banka sama procjenjuje pojedinačni kreditni rizik i raspoređuje raspoloživu kvotu, a HNB dodatno predlaže da se u izračun osnovice uključuju samo krediti obuhvaćeni odlukom. Građanin koji ispunjava osnovne uvjete i dalje prolazi kroz standardni postupak, dok onaj kojem treba odstupanje ulazi u znatno uži prostor u kojem banka mora odlučiti koje će zahtjeve prihvatiti, a koje odbiti ili vratiti na doradu.
Kolika plaća omogućuje koliku ratu?
Osnovno pravilo za stambene kredite jednostavno je: ukupne mjesečne obveze otplate duga u pravilu smiju dosegnuti najviše 45 posto mjesečnog dohotka. Kod nestambenih, primjerice gotovinskih kredita, granica iznosi 40 posto. Riječ je o pravilima koja vrijede od srpnja 2025. i koja HNB sada predlaže zadržati.
Građanin s redovitim mjesečnim dohotkom od 1.500 eura prema ograničenju od 45 posto može imati ukupne mjesečne kreditne obveze do 675 eura. Uz dohodak od 2.000 eura taj iznos raste na 900 eura, a uz 3.000 eura doseže 1.350 eura. Primjeri predstavljaju regulatorni maksimum prema jednom pokazatelju, a ne iznos rate koji će banka svakom građaninu automatski odobriti. U stvarnoj procjeni uzimaju se u obzir postojeći dugovi, troškovi života, redovitost prihoda, uzdržavani članovi obitelji, instrumenti osiguranja i interna pravila banke.
Posebno je važna riječ „ukupne”. Ako građanin s primanjima od 2.000 eura već otplaćuje gotovinski kredit s mjesečnom ratom od 200 eura, za novi stambeni kredit prema DSTI granici ostaje mu najviše 700 eura mjesečne otplate. Postojeći kredit tako izravno smanjuje prostor za stambeno zaduživanje. Jednako vrijedi za druge obveze koje ulaze u obračun, uključujući iskorištena prekoračenja i kreditne kartice. Od listopada bi takav građanin, prema predloženom režimu, teže mogao računati na iznimku ako želi kredit s ratom većom od standardnog maksimuma. Njegovi prihodi pritom ostaju isti, kao i cijena nekretnine koju želi kupiti. Mijenja se količina kreditnog rizika koju banka smije prihvatiti izvan redovnih ograničenja.
Vlastito učešće je presudno
Drugi problem proizlazi iz LTV ograničenja. Banka u pravilu smije odobriti kredit do 90 posto vrijednosti nekretnine koja služi kao osiguranje. Ako stan vrijedi 200.000 eura, standardni maksimalni iznos kredita iznosi 180.000 eura, a kupac mora osigurati preostalih 20.000 eura. Na taj iznos mogu se nadovezati porez i drugi troškovi kupnje, ovisno o konkretnom poslu.
Važna je i procjena vrijednosti. Ako kupac za stan pristane platiti 200.000 eura, a ovlašteni procjenitelj njegovu vrijednost procijeni na 190.000 eura, banka prema važećoj odluci za izračun uzima nižu vrijednost. Standardni maksimalni kredit tada iznosi 171.000 eura, pa kupac mora osigurati najmanje 29.000 eura razlike do kupoprodajne cijene, uz eventualne dodatne troškove.
Dosadašnje iznimke omogućavale su bankama da određeni dio kredita odobre i iznad granice od 90 posto vrijednosti nekretnine. HNB sada predlaže smanjivanje te kvote s 20 na 10 posto. Posljedica bi mogla biti povećanje važnosti vlastite štednje, osobito za mlade kupce koji imaju stabilan posao i dovoljno visoku plaću, ali tek počinju stvarati imovinu.
Istodobno se nameće pitanje tržišne ravnoteže. Ograničavanje pristupa kreditima može smanjiti dio potražnje koja se financira zaduživanjem, ali konačni učinak na cijene stanova ovisit će i o ponudi novogradnje, potražnji kupaca koji raspolažu gotovinom, investicijskoj kupnji i regionalnim razlikama. Sama promjena kreditnih kvota stoga nije dovoljan temelj za zaključak da će nekretnine pojeftiniti.
Kupnja prve nekretnine ima prednost, ali iznimka nije pravo građanina
HNB je i u postojećem sustavu prepoznao razliku između kupnje nekretnine radi rješavanja vlastitog stambenog pitanja i kupnje radi drugih namjena. Najmanje 75 posto iznosa stambenih kredita odobrenih iznad dopuštenog DSTI omjera mora biti namijenjeno građanima koji kupnjom, gradnjom ili obnovom rješavaju svoje stambeno pitanje. Isto usmjerenje postoji i kod kredita s iznimkom od LTV ograničenja. Nacrt iz kolovoza predviđa zadržavanje tog pravila.
Time se nastoji zaštititi dio građana kojima je kredit potreban za vlastito stanovanje. Međutim, propisana prednost nije automatsko pravo na odobrenje. Banka zadržava odgovornost za procjenu kreditne sposobnosti, a raspoloživa kvota ovisi i o prethodno isplaćenim kreditima te odluci o raspodjeli iznimaka. Dvoje kupaca s jednakim primanjima i istom cijenom nekretnine zato mogu dobiti različite ponude u različitim bankama, ovisno o njihovim kreditnim politikama i raspoloživim iznimkama.
Upravo će taj segment biti posebno važan za mlade obitelji. One se često suočavaju s kombinacijom visokih cijena stanova, ograničene vlastite štednje i potrebe za dugim razdobljem otplate. Ako kupac istodobno treba odstupanje od DSTI i LTV granice, banka mora takav kredit vrednovati u okviru oba ograničenja. Smanjivanje prostora za iznimke može ga zato pogoditi snažnije nego kupca kojem je potrebno odstupanje samo od jednog pokazatelja.
Gotovinski krediti pod dodatnim pritiskom
Kod nestambenih kredita dopušteni omjer ukupne mjesečne otplate duga i dohotka iznosi 40 posto. Za osobu s 2.000 eura mjesečnog dohotka riječ je o maksimalnih 800 eura ukupnih kreditnih obveza prema osnovnom DSTI pravilu. Ako već otplaćuje druge kredite, prostor za novi gotovinski kredit dodatno se smanjuje. Predložena promjena spušta kvotu iznimaka za takve kredite s deset na pet posto, što predstavlja najuži prostor za odstupanje među trima promatranim kategorijama.
Gotovinski krediti posebno su važni zato što se koriste za različite potrebe: kupnju automobila, opremanje stana, obnovu doma, veće životne izdatke i objedinjavanje postojećih dugova. Dio takvog zaduživanja može predstavljati planiranu potrošnju, dok drugi dio proizlazi iz potrebe da kućanstvo premosti nedostatak raspoloživog dohotka. Rizik nastaje kada sve veći dio redovitih primanja odlazi na otplatu, a građanin zbog novoga izdatka ponovno poseže za zaduživanjem.
HNB-ova mjera upravo tu nastoji zaustaviti postupno gomilanje rizika. Banke će imati manji prostor za odobravanje dodatnog duga klijentima koji se već nalaze iznad standardne granice. S gospodarskog aspekta takvo ograničenje može usporiti kreditno financiranu osobnu potrošnju, dok se sa stajališta kućanstva smanjuje mogućnost preuzimanja obveza koje bi u nepovoljnim okolnostima postale teško održive. HNB je pri uvođenju izvornih mjera 2025. upravo rast zaduženosti kućanstava i financijsku otpornost naveo kao ključne razloge za intervenciju.
Minus na računu i kreditna kartica mogu smanjiti mogućnost kupnje stana
Građani pri procjeni vlastite kreditne sposobnosti često promatraju samo mjesečne rate postojećih kredita. Banka mora uzeti u obzir i druge obveze koje ulaze u regulatorni obračun, među njima iskorištena prekoračenja po tekućem računu i kredit po kreditnoj kartici. Prema važećoj odluci, za iskorišteni minus obračunava se mjesečno opterećenje od tri posto prosječnoga dnevno iskorištenog iznosa u prethodna tri mjeseca, a za kreditnu karticu tri posto iskorištenog iznosa na kraju prethodnog mjeseca.
To znači da prosječno iskorišteni minus od 1.000 eura u obračunu predstavlja mjesečnu obvezu od 30 eura. Iskorištenih 2.000 eura kreditne kartice predstavlja dodatnih 60 eura. Zajedno je riječ o 90 eura mjesečnog kreditnog opterećenja, čak i ako građanin te iznose ne promatra kao klasične kredite s unaprijed ugovorenom mjesečnom ratom. U određenim slučajevima upravo takva razlika može odlučiti hoće li zahtjev stati unutar granice od 45 posto.
To je i jedno od područja na kojima građanin prije podnošenja zahtjeva može aktivno utjecati na svoju kreditnu poziciju. Smanjivanje iskorištenog minusa, podmirivanje kartičnih obveza i zatvaranje drugih dugova može smanjiti ukupno mjesečno opterećenje. Međutim, učinak se procjenjuje prema propisanim razdobljima i bankovnim evidencijama, pa promjena nastala neposredno prije podnošenja zahtjeva ne mora odmah proizvesti puni učinak na izračun.
Zašto HNB ponovno intervenira nakon samo petnaest mjeseci?
Prva odluka o ograničavanju kreditiranja potrošača stupila je na snagu 1. srpnja 2025. Njezin je cilj bio ublažiti rizike koji nastaju kada se krediti kućanstvima snažno povećavaju, a banke postupno popuštaju kriterije. Osnovna logika jednostavna je: rast kreditiranja može poduprijeti potrošnju i kupnju nekretnina, ali prebrzo povećavanje zaduženosti stvara ranjivost ako se promijene kamate, dohodak ili stanje gospodarstva.
Kolovoški nacrt iz 2026. pokazuje da HNB želi dodatno ograničiti upravo rizičniji dio novog kreditiranja. Umjesto promjene osnovnih granica, odabrao je smanjivanje iznimaka. Takav pristup zadržava postojeći regulatorni okvir, ali bankama sužava prostor za njegovo zaobilaženje kroz pojedinačne procjene. Predložena odluka precizira i način izračuna osnovice za odstupanja kako krediti izuzeti iz njezina obuhvata ne bi povećavali kvotu dostupnu za rizičnije plasmane.
Središnja banka time istodobno nastoji zaštititi stabilnost financijskog sustava i financijsku otpornost dužnika. Kućanstvo koje za otplatu kredita izdvaja znatan dio dohotka ima manje prostora za povećanje troškova života ili privremeni pad prihoda. Ako se takve okolnosti dogode velikom broju građana istodobno, povećava se rizik problema s otplatom i smanjivanja potrošnje, a posljedice mogu zahvatiti i banke i gospodarstvo.
Tko bi mogao ostati bez kredita koji bi danas još mogao dobiti?
Odgovor treba tražiti među podnositeljima zahtjeva kojima banka kredit može odobriti samo korištenjem iznimke. Prvi su kupci kojima ukupne mjesečne obveze prelaze 45 posto dohotka. Drugi su kupci kojima treba kredit veći od 90 posto priznate vrijednosti nekretnine. Treći su korisnici nestambenih kredita kod kojih ukupna otplata prelazi 40 posto prihoda. Kod svih njih regulatorne granice ostaju iste, ali predloženo prepolovljenje iznimaka smanjuje mogućnost da banka prihvati zahtjev izvan standardnih uvjeta.
Pritom je važno izbjeći pogrešan zaključak da će svi takvi građani automatski ostati bez kredita. Iznimke i dalje postoje, a konačna odluka ovisi o procjeni banke, raspoloživoj kvoti i okolnostima konkretnog zahtjeva. Jednako tako, građanin koji se nalazi unutar osnovnih ograničenja ne dobiva automatsko jamstvo odobrenja: banka i dalje može primijeniti strože kriterije na temelju kreditne povijesti, stabilnosti prihoda, procjene nekretnine i drugih rizika.
Za tržište nekretnina posljedica bi mogla biti postupna promjena strukture potražnje. Kupci s većim vlastitim kapitalom i višim primanjima lakše se uklapaju u standardna ograničenja, dok oni s manjom štednjom postaju ovisniji o raspoloživim iznimkama. Učinak na ukupan broj transakcija i cijene nekretnina tek treba utvrditi na temelju podataka nakon početka primjene. Sama najava pooštravanja dovoljno je važna da promijeni kalkulaciju dijela kupaca, ali njezin stvarni tržišni učinak još se ne može pouzdano kvantificirati.
Treba li požuriti s kreditom prije 1. listopada?
Građani koji već pregovaraju o stambenom ili gotovinskom kreditu trebali bi od banke zatražiti jasnu informaciju o statusu svojeg zahtjeva, načinu obračuna kreditne sposobnosti i eventualnoj potrebi za korištenjem iznimke. Posebno je važno razlikovati informativni izračun, preliminarnu ponudu, konačno odobrenje i potpisani ugovor. Svaka od tih faza predstavlja drukčiju razinu obveze i sigurnosti za podnositelja zahtjeva.
Važeća odluka iz 2025. primjenjuje se na kredite ugovorene od 1. srpnja te godine, uz određene izuzetke za izmjene starijih ugovora bez povećanja preostale glavnice. Za listopadsku promjenu treba pričekati konačan tekst nove odluke kako bi se pouzdano utvrdilo njezino prijelazno uređenje i postupanje prema zahtjevima koji su u tijeku.
Pritom žurba radi izbjegavanja strožih pravila može biti financijski nepovoljna. Kredit predstavlja višegodišnju ili višedesetljetnu obvezu, pa je važnije razumjeti ukupnu cijenu financiranja, stabilnost kamatne stope, vlastite životne troškove i mogućnost otplate u nepovoljnim okolnostima. Ako je kredit moguć samo uz iznimku, korisno je provjeriti zašto standardna granica nije zadovoljena i može li se iznos zaduženja prilagoditi bez ugrožavanja osnovnih potreba kućanstva.
Za kredit je važnija vlastita financijska snaga, a manje fleksibilnost banke
HNB-ov prijedlog ne mijenja temeljne brojke koje određuju kreditnu sposobnost hrvatskih građana. Granice od 45 posto dohotka za stambene i 40 posto za nestambene kredite ostaju, kao i ograničenje kredita osiguranog nekretninom na 90 posto njezine vrijednosti. Mijenja se prostor u kojem banka smije odlučiti drukčije. Prepolovljenjem kvota iznimaka regulator želi smanjiti udio rizičnijih kredita i povećati otpornost kućanstava na buduće gospodarske poremećaje.
Za građanina koji kupuje stan to znači da će vlastita štednja, postojeće obveze i stvarno raspoloživ dohodak postati još važniji. Za banke znači ograničeniju mogućnost odstupanja, a za tržište nekretnina potencijalno manju dostupnost financiranja dijelu kupaca. Koliko će se to stvarno odraziti na broj odobrenih kredita, ovisit će o konačnoj odluci HNB-a, ponašanju banaka i strukturi budućih zahtjeva.
Zaključno, od listopada bi moglo postati teže dobiti kredit koji zahtijeva iznimku, dok bi građani koji zadovoljavaju standardne kriterije i dalje prolazili kroz uobičajenu procjenu kreditne sposobnosti. Hrvatska time ulazi u sljedeću fazu regulacije zaduživanja, u kojoj se stabilnost bankarskog sustava nastoji osigurati smanjivanjem najrizičnijeg dijela novog kreditiranja.
....
Tekst i foto: Petar Kolovrat