Dinamika rasta: Tržište koje ne usporava
Hrvatsko tržište nekretnina ušlo je u 2025. godinu s već jasno profiliranim uzlaznim trendom, koji se dodatno intenzivirao tijekom godine. Rast cijena od 16,1 posto svrstao je Hrvatsku među najdinamičnija tržišta u Europskoj uniji, daleko iznad europskog prosjeka koji se kretao oko 5,5 posto. Takva divergencija u odnosu na ostatak Europe nije slučajna, već rezultat kombinacije strukturnih čimbenika: ograničene ponude, kontinuirane investicijske potražnje i snažnog turističkog sektora.
Iako je broj transakcija blago pao u odnosu na rekordne 2022. i 2023. godine, kada se godišnje realiziralo oko 137.400 kupoprodaja, tržište ostaje na znatno višoj razini nego prije desetljeća. Prema podacima Porezna uprava Republike Hrvatske, u 2025. godini evidentirano je 117.359 transakcija, što potvrđuje stabilizaciju na visokoj razini aktivnosti. Kretanja unutar godine pokazuju sezonsku dinamiku: jačanje u proljetnim mjesecima, blago smirivanje tijekom ljeta te ponovno intenziviranje u završnici godine.
Geografija potražnje: Zagreb i obala kao gravitacijski centri
Struktura tržišta jasno pokazuje prostornu koncentraciju aktivnosti. Zagreb sam generira više od 15 posto svih transakcija, čime potvrđuje status administrativnog, ekonomskog i demografskog središta zemlje. Međutim, pravi motor rasta dolazi s obale, gdje turizam i investicijska potražnja stvaraju kontinuirani pritisak na cijene.
Županije poput Zadarske, Primorsko-goranske i Splitsko-dalmatinske već godinama bilježe snažan interes kupaca, kako domaćih tako i stranih. Nekretnine na Jadranu više nisu isključivo rezidencijalni proizvodi, već i investicijski instrumenti povezani s kratkoročnim najmom i turističkim prihodima. Time se tržište dodatno internacionalizira i odvaja od klasičnih demografskih determinanti.
Strani kupci kao stabilan izvor potražnje
Uloga stranih kupaca ostaje ključna za razumijevanje tržišne dinamike. U 2025. godini realizirano je 9.444 kupnje od strane stranih državljana, što čini 8,05 posto ukupnog tržišta. Dominiraju kupci iz Slovenije i Njemačke, ali značajan interes dolazi i iz Austrije, Češke, Mađarske i Italije.
Ova struktura otkriva nekoliko važnih trendova. Prvo, Hrvatska se pozicionirala kao relativno pristupačna destinacija u odnosu na zapadnoeuropska tržišta. Drugo, članstvo u Europskoj uniji i uvođenje eura dodatno su smanjili transakcijske barijere. Treće, percepcija Hrvatske kao sigurne i atraktivne turističke destinacije pretvara nekretnine u oblik dugoročne investicije.
Cijene iznad inflacije: realni rast vrijednosti
Jedan od ključnih pokazatelja snage tržišta jest činjenica da rast cijena nekretnina značajno nadmašuje inflaciju. Dok je inflacija u veljači 2026. iznosila 3,8 posto, cijene nekretnina nastavile su rasti dvoznamenkastim stopama. Novogradnje su poskupjele za 14,7 posto, dok su postojeće nekretnine zabilježile još izraženiji rast od 16,4 posto.
Ovakav odnos ukazuje na realni rast vrijednosti imovine, a ne samo nominalni učinak inflacije. Drugim riječima, nekretnine u Hrvatskoj postaju sve skuplje i u realnim terminima, što dodatno pojačava percepciju njihove investicijske atraktivnosti, ali istodobno otvara pitanje dostupnosti za domaće stanovništvo.
Ponuda kao ograničavajući faktor
Unatoč snažnoj potražnji, ponuda ne prati istim tempom rast tržišta. Administrativne prepreke, sporost izdavanja dozvola i ograničeni kapaciteti građevinskog sektora usporavaju dinamiku novih projekata. Posljedica je kontinuirani jaz između ponude i potražnje, koji dodatno potiče rast cijena.
Posebno je izražen nedostatak kvalitetnih stanova u urbanim sredinama, gdje demografski pritisci i migracije iz manjih sredina dodatno opterećuju tržište. Istodobno, dio postojećeg stambenog fonda ostaje izvan dugoročnog najma zbog turističke funkcije, čime se dodatno smanjuje raspoloživa ponuda za lokalno stanovništvo.
Stabilnost bez korekcije?
Analitički konsenzus trenutačno ne prepoznaje signale značajnije korekcije tržišta. Iako su kratkoročne fluktuacije moguće, temeljni pokazatelji ostaju snažni. Potražnja je i dalje podržana kombinacijom domaćih kupaca, investitora i stranih državljana, dok ograničena ponuda sprječava ozbiljniji pad cijena.
Dodatni stabilizacijski faktori uključuju fiskalne poticaje, dostupnost financiranja i kontinuirani rast turističkog sektora. Hrvatska u tom kontekstu ostaje specifičan slučaj unutar Europske unije – tržište koje je istodobno dio zajedničkog ekonomskog prostora, ali zadržava vlastitu dinamiku oblikovanu geografijom i strukturom potražnje.
Između investicijske prilike i društvenog izazova
Hrvatsko tržište nekretnina nalazi se u fazi zrelosti obilježene snažnim rastom i stabilnom potražnjom. Međutim, upravo ta stabilnost otvara i ključna pitanja dugoročne održivosti. Dok investitori i strani kupci prepoznaju prilike, sve veći broj domaćih građana suočava se s izazovom priuštivosti stanovanja.
U tom dualitetu – između tržišne atraktivnosti i društvene funkcije stanovanja – leži temeljna napetost koja će u nadolazećim godinama oblikovati razvoj hrvatskog tržišta nekretnina.
...
Tekst i foto: Petar Kolovrat
Infografika: Vidmir Raič