Stambeni objekti u Hrvatskoj bili su u drugom tromjesečju 2026. u prosjeku 12,7 posto skuplji nego u istom razdoblju prošle godine. Istodobno je broj prodanih objekata, prema podacima kojima raspolaže Državni zavod za statistiku, bio 33,3 posto manji. To je slika koja traži objašnjenje: cijene ostvarene u kupoprodajama nastavljaju rasti, dok je zabilježenih kupoprodaja znatno manje. Riječ je o stanovima, apartmanima i kućama obuhvaćenima statistikom, a ne o cijenama istaknutima u oglasima.
Razlika je posebno izražena kod postojećih objekata. Njihove su cijene na godišnjoj razini porasle 14,1 posto, a broj prodaja pao 35,9 posto. Kod novih objekata cijene su porasle 9,2 posto, uz 25 posto manje zabilježenih prodaja. U odnosu na prvo tromjesečje ove godine broj prodaja ipak je porastao 23,2 posto, što pokazuje zašto godišnju i tromjesečnu usporedbu treba čitati odvojeno. Ukupna vrijednost prodanih stambenih objekata bila je 24,5 posto manja nego godinu prije.
Rast se ne zaustavlja na Zagrebu i obali
Najveći godišnji rast cijena DZS bilježi u skupini područja označenoj kao „Ostalo”, koja obuhvaća krajeve izvan Zagreba i jadranskog područja: 15,8 posto. Slijedi Zagreb s rastom od 15,7 posto, dok je na Jadranu zabilježeno 9,0 posto. Ti su podaci važni jer pokazuju da pritisak na cijene stanovanja nije ograničen na glavni grad i turističku obalu. Ne govore, međutim, koji su pojedini gradovi ili općine najviše poskupjeli; DZS u ovom priopćenju objavljuje tri široke zemljopisne skupine.
Za kućanstvo koje kupuje prvi stan nacionalni prosjek malo znači ako ponuda u mjestu rada ili školovanja ostaje izvan njegova dosega. DZS je za srpanj objavio prosječnu neto plaću od 1540 eura i medijalnu od 1346 eura, što znači da je polovica zaposlenih obuhvaćenih statistikom primila iznos jednak medijanu ili manji. Te brojke same po sebi ne pokazuju koliko četvornih metara obitelj može kupiti: za takvu usporedbu potrebne su cijene po lokaciji, raspoloživa ušteđevina, uvjeti kredita i troškovi života. Pokazuju zašto rast cijena nekretnina ostaje pitanje dostupnosti stanovanja, čak i kada se plaće povećavaju.
Pad transakcija još nije dokaz preokreta
Manji broj prodaja uz više cijene može imati više objašnjenja. Kupci možda odgađaju odluku, prodavatelji možda zadržavaju tražene cijene, a sastav prodanih nekretnina može se mijenjati. Dostupni agregatni podaci ne omogućuju da se među tim objašnjenjima izabere jedno niti da se utvrdi tko danas prevladava među kupcima. Jednako tako, rast indeksa cijena ne znači da je svaki stan poskupio 12,7 posto: indeks mjeri prosječnu promjenu cijena uz statističko prilagođavanje razlika među prodanim objektima.
Postoji i važniji razlog za oprez. DZS je podatke o cijenama, broju i vrijednosti prodaja za drugo tromjesečje označio privremenima zbog bitno promijenjenih okolnosti u dostavi podataka iz administrativnog izvora. Porezna uprava dostavlja podatke na kojima se pokazatelji temelje. Dok se ne razjasni koliko je ta promjena utjecala na obuhvat, pad od 33,3 posto treba opisivati kao pad broja zabilježenih prodaja u sada dostupnim podacima, a ne kao potvrđeni odlazak trećine kupaca s tržišta.
Što će pokazati je li tržište doista zapelo?
Sljedeći odgovor mora doći iz usporedbe više pokazatelja: konačnih i potpunijih podataka o kupoprodajama, broja odobrenih stambenih kredita, trajanja prodaje te razlike između tražene i postignute cijene po lokacijama. Tek će se tada jasnije vidjeti odgađaju li kućanstva kupnju, smanjuje li se ponuda koja im je dostupna ili statistički prekid povećava privid pada transakcija.
Zasad je pouzdana poruka uža, ali dovoljno ozbiljna: nekretnine koje su ušle u DZS-ov izračun prodavale su se po znatno višim cijenama nego godinu prije, a evidentirana prodaja snažno je pala. Hrvatsko tržište stanovanja time nije proglašeno zaustavljenim. Otvoreno je pitanje koliko se još može održavati rast cijena ako se pokaže da je broj stvarnih kupoprodaja doista toliko smanjen.
...
Tekst i foto: Petar Kolovrat