Nakon višegodišnjeg rasta interesa stranaca za hrvatske nekretnine, trend se preokrenuo. Prema najnovijim podacima Porezne uprave i analizama stručnjaka za tržište nekretnina, strani investitori već dvije godine zaredom smanjuju svoj udio u ukupnom broju transakcija, a 2024. godina nastavlja taj silazni trend.
U 2022. godini strani pojedinci i tvrtke kupili su rekordnih 13.344 nekretnina u Hrvatskoj, čime su činili gotovo desetinu (9,7%) svih tržišnih transakcija. Te godine ukupno je zabilježeno 137.386 prodaja nekretnina.
No, već 2023. godine broj transakcija stranih kupaca pada na 12.278, a njihov udio se smanjuje na 8,93%. Trend je nastavljen i u 2024. godini: prodano je samo 11.623 nekretnina stranim kupcima, što predstavlja pad od gotovo 13% u odnosu na vrhunac iz 2022.
U prvoj polovici 2024. godine broj ukupnih transakcija dosegao je 57.095, a strane kupce uključivalo je njih tek 4.355 – jasna potvrda trenda usporavanja.
Što stoji iza pada interesa stranaca?
Prema riječima Karla Jurića, analitičara tržišta nekretnina u konzultantskoj kući Colliers, više je faktora koji objašnjavaju ovo "hlađenje". Prije svega, cijene nekretnina u Hrvatskoj značajno su porasle tijekom pandemijskih i postpandemijskih godina, što je učinilo tržište manje atraktivnim za ulagače koji traže povrat na ulaganje ili povoljniju kupnju u odnosu na slične mediteranske destinacije.
Osim toga, konkurentska tržišta poput Španjolske i Portugala ponovno su postala zanimljiva, dijelom zbog povoljnijih uvjeta, stabilnijeg zakonodavnog okvira i bolje prometne povezanosti.
Neizvjesnost oko hrvatskih pravnih i poreznih pravila također je faktor koji negativno utječe na povjerenje stranih investitora, osobito kada je riječ o nerezidentima. Administrativne prepreke, sporost uknjižbe vlasništva i različita tumačenja poreznih obveza nerijetko odvraćaju potencijalne kupce.
Dodatan uteg je i usporavanje gospodarstva u tradicionalnim zemljama iz kojih dolazi većina stranih kupaca – prvenstveno Njemačke i Austrije. Manji investicijski apetit i veći oprez očituju se u manjoj potražnji, osobito za starije i lošije održavane nekretnine.
Fokus se premješta: rast interesa za poljoprivredno zemljište
Zanimljiv podatak iz 2024. godine odnosi se na porast interesa za poljoprivredno zemljište – zabilježeno je 2.379 takvih transakcija, što je značajno više nego prethodnih godina. Iako je motivacija za takva ulaganja različita – od špekulativnih do proizvodnih – ovaj trend otvara novu dinamiku na tržištu nekretnina, osobito u zaleđu jadranske obale i kontinentalnim županijama.
Stranci, osobito iz zemalja EU-a, dosad su činili između 20% i 30% kupnji stambenih nekretnina u pojedinim priobalnim sredinama. Njihov pad mogao bi ostaviti ozbiljne posljedice, osobito na tržišta koja su snažno oslonjena na turističku potražnju.
Dok luksuzni novograditeljski projekti i dalje privlače solventne kupce, starije nekretnine bilježe stagnaciju ili pad cijena. Tržište ulazi u oprezniju fazu, obilježenu selektivnijom potražnjom i sporijom realizacijom prodaja.
Pitanje koje se sada postavlja jest: može li domaća potražnja nadomjestiti pad interesa stranaca? S obzirom na rast kamatnih stopa, visoke cijene i ograničenu kupovnu moć domaćih kućanstava, odgovor je zasad neizvjestan.
Održavanje stabilnosti tržišta nekretnina u Hrvatskoj traži strateški pristup – od poreznih poticaja i administrativnih olakšica za ulagače, do boljeg planiranja razvoja infrastrukture i dugoročnog promišljanja stambene politike.
Ako se želi zadržati interes stranih investitora, ali i osigurati pristupačno stanovanje za domaće stanovništvo, nužno je pronaći ravnotežu između tržišnih interesa i društvene održivosti.
Tekst. Petar Kolovrat
Fotografija: Bože Ujević