Kretanje cijena nekretnina u Hrvatskoj: usporavanje prometa, ali bez stvarnog pada cijena
Hrvatsko tržište nekretnina ušlo je u fazu vidljivog usporavanja prometa, no unatoč manjem broju transakcija, cijene nekretnina zasad ne pokazuju značajnije znakove korekcije. Najnoviji podaci potvrđuju trend koji se postupno oblikuje već dvije godine: potražnja slabi, kupci su oprezniji, ali prodavatelji i dalje drže visoka očekivanja, osobito u urbanim središtima i na jadranskoj obali. Riječ je o tržištu koje se prilagođava novim makroekonomskim okolnostima, ali još nije ušlo u fazu stvarnog cjenovnog pada.
Pad broja transakcija u segmentu „različitih nekretnina“
Posebno ilustrativni su podaci o kategoriji takozvanih različitih nekretnina, u koju ulaze složene kupoprodaje koje obuhvaćaju više objekata ili zemljišta različite namjene, primjerice kuću s okućnicom, stan i garažu ili kombinaciju građevinskog i poljoprivrednog zemljišta. U toj je kategoriji tijekom prošle godine zabilježeno 34.185 kupoprodaja, što predstavlja pad od 11,3 posto u odnosu na godinu ranije. Takav pad jasno signalizira slabljenje investicijske aktivnosti i smanjenje apetita za kompleksnijim i financijski zahtjevnijim transakcijama, koje su u razdoblju izrazito niskih kamatnih stopa bile znatno češće.
Cijene stanova i kuća i dalje pod pritiskom potražnje
Unatoč manjem broju kupoprodaja, prosječne cijene kvadrata stambenih nekretnina u većim gradovima i dalje ostaju visoke. Zagreb, Split, Rijeka i Zadar bilježe stabilizaciju cijena na povišenim razinama, dok se na atraktivnim obalnim lokacijama i dalje pojavljuju novi rekordi, osobito kod novogradnje i nekretnina namijenjenih turističkom najmu. Razlog tome je ograničena ponuda, spor tempo nove gradnje, ali i činjenica da dio vlasnika nije prisiljen prodavati, pa nema pritiska na snižavanje cijena.
Utjecaj kamatnih stopa i inflacije
Povećanje kamatnih stopa na stambene kredite imalo je snažan učinak na domaće kupce, osobito one koji su ulazili na tržište prvi put. Rast mjesečnih rata i stroži uvjeti kreditiranja smanjili su kreditnu sposobnost kućanstava, što se izravno odrazilo na broj transakcija. Istodobno, inflacija i rast troškova života učinili su kupnju nekretnine rizičnijom odlukom, zbog čega dio potencijalnih kupaca odgađa ulazak na tržište, čekajući povoljniji trenutak ili jasniji signal korekcije cijena.
Strani kupci i dalje važan faktor
Prema podacima Porezna uprava, strani državljani i dalje imaju značajnu ulogu na hrvatskom tržištu nekretnina. Među njima su lani najbrojniji bili državljani Slovenije, koji su kupili 2.569 nekretnina, dok su kupci iz Njemačke realizirali 1.963 kupoprodaje. Iako je i kod stranaca primjetan blagi pad aktivnosti u odnosu na rekordne godine, njihova prisutnost i dalje snažno podupire cijene, osobito u priobalnim županijama, gdje domaća potražnja često nije dovoljna da apsorbira ponudu.
Regionalne razlike sve izraženije
Dok su obala i veći gradovi i dalje relativno otporni na pad cijena, kontinentalni dijelovi Hrvatske, posebice manja mjesta i slabije razvijene regije, pokazuju znakove stagnacije pa čak i blagog pada vrijednosti nekretnina. U tim je područjima pad broja transakcija izraženiji, a prodaja često traje znatno dulje nego prije nekoliko godina. To dodatno produbljuje regionalne razlike i potvrđuje da hrvatsko tržište nekretnina nije homogeno, već snažno ovisi o lokalnim ekonomskim i demografskim uvjetima.
Što očekivati u nastavku godine?
Ako se trendovi zadrže, Hrvatsku u narednom razdoblju najvjerojatnije očekuje daljnje usporavanje prometa, uz postupnu, ali vrlo selektivnu korekciju cijena. Brzi i opći pad vrijednosti nekretnina trenutačno se ne čini izglednim, no pritisci rastu, osobito ako kamatne stope ostanu povišene, a gospodarski rast oslabi. Tržište se tako postupno pomiče iz faze euforične potražnje u fazu racionalnijeg odlučivanja, u kojoj će kvaliteta lokacije, energetska učinkovitost i realna cijena igrati sve važniju ulogu.
....
Tekst i foto: Petar Kolovrat
Infografika: Vidmir Raič