Hrvatsko tržište nekretnina posljednjih godina postalo je jedna od najdinamičnijih sastavnica domaćeg gospodarstva. Cijene stanova i kuća rastu dvoznamenkastim stopama, stambeni krediti bilježe rekordnu ekspanziju, a ulaganje u nekretnine mnogi građani i investitori i dalje smatraju najsigurnijim oblikom zaštite kapitala. Međutim, najnovije izvješće o financijskoj stabilnosti koje je predstavila Hrvatska narodna banka upozorava da upravo tržište nekretnina postaje jedan od najvećih izvora sistemskih rizika za hrvatsko gospodarstvo.
Iako središnja banka ne tvrdi da se Hrvatska nalazi u klasičnom nekretninskom balonu kakav je prethodio globalnoj financijskoj krizi 2008. godine, njezini analitičari upozoravaju da se stvaraju cikličke ranjivosti koje bi u slučaju nepovoljnog gospodarskog razvoja mogle izazvati značajne poremećaje na tržištu nekretnina, u bankarskom sektoru i među kućanstvima.
Cijene rastu brže od gospodarstva
Jedan od ključnih razloga zabrinutosti leži u činjenici da cijene stambenih nekretnina već nekoliko godina rastu osjetno brže od većine makroekonomskih pokazatelja. HNB upozorava da kontinuirano brži rast cijena nekretnina u odnosu na temeljne gospodarske odrednice povećava rizik nagle korekcije cijena ako dođe do pogoršanja gospodarskih uvjeta.
Podaci pokazuju da su cijene stambenih nekretnina tijekom 2024. porasle za 10,4 posto nakon rasta od 11,9 posto godinu ranije, dok je tijekom 2025. uslijedilo novo ubrzanje. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječne cijene stambenih objekata u Hrvatskoj tijekom 2025. bile su više za čak 14,1 posto nego godinu prije, dok je u posljednjem tromjesečju godišnja stopa rasta dosegnula 16,1 posto.
Posebno zabrinjava činjenica da cijene nekretnina rastu brže od troškova gradnje, najamnina, pa čak i raspoloživih dohodaka stanovništva. Takva divergencija tradicionalno predstavlja jedan od ranih pokazatelja mogućeg precjenjivanja tržišta.
Kreditna ekspanzija dodatno zagrijava tržište
Rast cijena prati snažna kreditna aktivnost. HNB navodi da su rast plaća, rekordno niska nezaposlenost i povoljni uvjeti financiranja stvorili okruženje koje snažno potiče zaduživanje građana.
Tijekom 2025. tržište je zabilježilo pravi kreditni boom. Godišnja stopa rasta stambenih kredita sredinom godine dosegnula je približno 25 posto, što predstavlja jednu od najviših stopa rasta u posljednjem desetljeću. Istodobno je rastao i broj odobrenih kredita te njihov prosječni iznos, koji je premašio 120 tisuća eura.
Takva dinamika sama po sebi nije problematična dok gospodarstvo raste. Problem nastaje ako dođe do pogoršanja uvjeta na tržištu rada, usporavanja gospodarskog rasta ili povećanja geopolitičkih napetosti. U tom slučaju dio građana mogao bi se suočiti s teškoćama u otplati kredita, dok bi pad potražnje mogao zaustaviti rast cijena nekretnina ili čak izazvati njihovu korekciju.
Upravo zato HNB navodi da se u dijelu novoodobrenih kredita kućanstvima već pojavljuju prvi znakovi pogoršanja kreditne kvalitete.
Hrvatska nije izolirani otok
Dodatni razlog za oprez proizlazi iz činjenice da je hrvatsko gospodarstvo snažno integrirano u europski gospodarski i financijski sustav. Središnja banka upozorava da geopolitičke napetosti, trgovinski sukobi, energetske krize i usporavanje europskog gospodarstva predstavljaju vanjske rizike koji bi se mogli vrlo brzo preliti na Hrvatsku.
Primjerice, ozbiljnije usporavanje gospodarstva u Njemačkoj ili Italiji moglo bi smanjiti turističku potražnju, investicije i osobnu potrošnju. Posljedično bi oslabila i potražnja za nekretninama, osobito na obali gdje značajan dio tržišta ovisi o stranim kupcima i turističkom najmu.
Povijest pokazuje da nekretninski ciklusi rijetko završavaju postupno. U mnogim europskim državama tržišta su godinama rasla uz uvjerenje da cijene mogu samo ići prema gore, da bi potom uslijedile nagle korekcije koje su pogodile građane, banke i državne proračune.
Zašto Hrvatska još nije u zoni panike
Unatoč upozorenjima, HNB naglašava da hrvatski financijski sustav zasad ostaje stabilan. Banke su dobro kapitalizirane, profitabilne i raspolažu značajnim zaštitnim slojevima kapitala. Istodobno je ukupna zaduženost hrvatskih kućanstava i dalje niža nego u mnogim državama eurozone.
Središnja banka posljednjih je godina uvela niz makroprudencijalnih mjera kako bi smanjila rizike. Među njima su povećanje protucikličkog zaštitnog kapitalnog sloja te stroži kriteriji za odobravanje kredita. Prema ocjeni HNB-a, te su mjere već pridonijele usporavanju kreditne ekspanzije i smanjenju rizika u novoodobrenim kreditima.
Direktorica makroprudencijalne politike Lana Ivičić istaknula je da je cilj tih mjera povećati otpornost kućanstava i banaka prije nego što eventualni problemi postanu vidljivi u gospodarstvu. Takav pristup temelji se na iskustvima brojnih europskih zemalja koje su nakon financijske krize znatno ojačale preventivne mehanizme zaštite financijske stabilnosti.
Najveći rizik nije pad cijena nego nagla promjena očekivanja
Analitičari tržišta nekretnina često ističu da problem nije sam rast cijena, nego uvjerenje da će rast trajati beskonačno. Upravo je promjena očekivanja ono što najčešće pokreće korekcije na tržištu.
Dok rastu plaće, zaposlenost i kreditna dostupnost, tržište može održavati visoke razine aktivnosti. No ako se pojavi ozbiljniji vanjski šok, primjerice nova energetska kriza, recesija u eurozoni ili značajniji rast nezaposlenosti, ravnoteža se može brzo promijeniti.
Zato HNB u svom najnovijem izvješću ne upozorava na neposredni slom tržišta, nego na rastuću ranjivost sustava. Drugim riječima, što su cijene nekretnina više udaljene od temeljnih gospodarskih pokazatelja, to su posljedice eventualne korekcije potencijalno veće.
Cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj tijekom 2025. porasle su za 14,1 posto na godišnjoj razini. U posljednjem tromjesečju 2025. godišnji rast dosegnuo je 16,1 posto. Stambeni krediti sredinom 2025. rasli su stopom od približno 25 posto godišnje. Prosječan iznos novoodobrenog stambenog kredita dosegnuo je oko 123.000 eura. HNB upozorava da cijene nekretnina rastu brže od troškova gradnje, najamnina i raspoloživih dohodaka, dok istodobno raste izloženost kućanstava i poduzeća tržištu nekretnina.
...
Tekst, infografika: Vidmir Raič
Foto: Petar Kolovrat