U Hrvatskoj se tržište nekretnina u zadnjih nekoliko godina suočilo s dinamičnom fazom rasta, koji je i dalje snažno prisutan početkom 2025. Ta promjena odražava kombinaciju ograničene ponude, snažne potražnje (posebno u urbanim i primorskim zonama), kao i makroekonomskih utjecaja poput inflacije i regulacije kratkoročnog turizma.
Prema analizama, prosječna cijena nekretnina porasla je s približno 1 630 € po m² u 2020. na oko 2 834 € u 2025. – rast od otprilike 74 posto u pet godina. Iako se podaci razlikuju po izvoru, Investropa navodi i 2 830 € za prvo polugodište 2024.
Državni zavod za statistiku ističe kontinuirani porast stambenih objekata u prvom tromjesečju 2025, objavljenog 4. srpnja 2025. Burza nekretnina dodatno potvrđuje trend – stambene cijene porasle su 9,03 posto između kraja 2023. i kraja 2024., uz nastavak rasta kroz prvu polovicu ove godine.
Regionalna odstupanja u cijenama kvadrata
Urbanizirane i turistički atraktivne regije drže najveći rast, dok su ruralne sredine i dalje pristupačnije.
U Zagrebu novi stanovi dostižu cijenu od prosječno 2 927 € po m² prema DZS podacima za 2023., a specifična istraživanja pokazuju da u središtu grada cijena doseže i 2 500 – 2 567 €/m² . U kvartovima izvan centra cijena je nešto niža, ali i dalje znatno iznad prosjeka zemlje.
Na obali, primjerice u Istri i Dalmaciji, cijene novih stanova 2024. su se kretale između 3 700 – 3 750 €/m², dok slavonske županije bilježe tek 1 100 – 1 300 €/m² Prema nekretnine.hr, u lipnju 2025. tražena cijena stambenih kvadrata na nacionalnoj razini iznosila je 3 641 €/m², što predstavlja porast od 9,77 posto u odnosu na lipanj 2024
Trendovi u građevinarstvu
Novogradnja i adaptacije povećavaju se kao odgovor na potražnju: cijene novih stanova unutar Zagreba kreću od cca 2 500 €/m² za manje i do 1 800 € i više za veće površine. Zagreb i turizam podupiru investicije u poslovne i stambene objekte, dok regionalni izazovi poput Slavonije pokreću štedljivije građevine.
Poseban fenomen je vertikalna adaptacija postojećih kuća: mladim obiteljima nedostupan kupoprodajni prostor, a investicije u dogradnju dodatnih katova sve su učestalije (npr. najizrazitije u okolici Dubrovnika), po cijeni od oko 140–150 USD po sq ft (~1 500 €/m²) . To predstavlja alternativu kupnji, često uvjetovanu prostornim i regulativnim ograničenjima.
Povećana potražnja prouzročila je rast građevinskog serktora
Dok stambeni prostor doživljava nagli rast, poslovni je sektor podložan sporijim, ovisnim trendovima. Najveći poticaj ostvaruju co-working, turistički smještaj i logistički objekti. Zakon o ograničenju kratkoročnog najma s ciljem rasterećenja tržišta stanovanja može utjecati i na preusmjeravanje investicija u dugoročne najmove i poslovne prostorije .
Najamnine i povrat ulaganja
Najamnine također rastu – stan od 50 m² u Zagrebu iznajmljuje se za prosječno 900 € mjesečno, što je porast od gotovo 20 posto u odnosu na prošlu godinu. Prosječni bruto prinos iznosi oko 4,9 posto što je i dalje iznad troška zaduživanja , iako se zbog visoke kupovne cijene same kvadrature smanjuje ukupna profitabilnost.
Izazovi i perspektive
Zakonodavni okvir usmjeren na regulaciju kratkoročnog najma naglašava demografsku politiku – cilj je osigurati stambene jedinice za lokalno stanovništvo. Ograničeni kapaciteti zemljišta u zoni Jadrana i visoki troškovi građevina otežavaju širenje volumena izgradnje. Demografski pritisak, posebice u većim gradovima, naglašava potrebu za održivom stambenom politikom.
Za mlade obitelji i ekonomsku srednju klasu dostupnost ostaje problem, što vodi ka alternativama poput proširenja roditeljskih kuća .
Hrvatsko tržište nekretnina u 2025. obilježeno je snažnom rastućom cijenom kvadrata, uz jaku regionalnu nejednakost i različite strategije potražnje i ponude. Urbanizirani centri te obala ostaju ključni pokretači, ali zakonodavni i demografski faktori stvaraju prostor za nove oblike investicija i stambenih rješenja. Dugoročna održivost ovisit će o regulaciji turističkog najma, izgradnji infrastrukture te politici usmjerenoj na dostupnost stambenog prostora za građane.
Tekst: Vidmir Raič
Fotografije: Petar Kolovrat